Immobili, mercato ai massimi, rendimenti in calo
In Italia il mercato immobiliare tiene, grazie al basso indebitamento delle
famiglie italiane e ai tassi sui mutui, che seppur rincarati, sono ancora
per i più sostenbili e decisamente concorrenziale con i canoni da locazione.
Tuttavia, se da noi non è ipotizzabile un problema di bolla immobiliare,
grazie soprattutto alla solidità delle famiglie italiane e al fatto che
restano tra le meno indebitate, sono in molti a scommettere che
difficilmente il 2007 si chiuderà con lo stesso bilancio 2006, vale a dire
900mila compravendite.
E il pacchetto di misure preannuciato dal Governo (esenzione Ici per i
possessori di prima casa, se di dimensioni sotto i 100 metri quadrati,
aliquota unica del 20% sugli affitti e soprattutto il riordino del catasto),
se ha certamente un effetto positivo a livello psicologico sugli acquirenti
e i possessori di immobili, difficilmente sul piano pratico, almeno
nell'immediato, avrà un impatto su un ciclo che è già arrivato al picco
massimo. Semmai la franchigia Ici potrebbe spingere il cosiddetto mercato di
sostituzione (chi vende la propria abitazione per acquistarne una più grande
o in diversa zona) «ma non più di tanto - dicono in molti - perchè da sola
l'eliminazione dell'Ici non riduce il peso fiscale che c'è oggi sulla casa».
«I prezzi sono stabili e lo saranno in media per tutto il 2007 ma
registriamo un certo rallentamento in particolare nelle grandi città dove la
tensione sui canoni è molto forte - spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile
ufficio studi di Ubh - con tempi di compravendita che si sono decisamente
allungati. Rispetto ai due/tre mesi del periodo 2004/2005, oggi occorrono
non meno di cinque/sei mesi, anche se ovviamente non mancano le eccezioni».
Ma nel 2006 e ancor più nel 2007 la casa come prodotto da investimento perde
appeal. Rispetto a qualche anno fa il rendimento assoluto (quello combinato
da locazione e da rivalutazione) si è ridotto. Sostanzialmente per effetto
di due dinamiche: da un lato i canoni di locazione sono diminuiti proprio
per la maggiore offerta di immobili sul mercato; dall'altro le abitazioni,
seppur di poco, hanno continuato a crescere.
«Per esempio il classico bilocale (tra i 60 e i 70 metri quadrati) che nel
2005 rendeva intorno al 5% - spiega Guido Lodigiani, responsabile ufficio
studi di Eurekasa (il più grande portale immobiliare con oltre 4mila agenzie
in rete) - nel 2006 ha reso intorno al 3,8% e a fine 2007 potrebbe scendere
ancora intorno al 3% per cento».
Rendimenti in calo per il 2007 li segnala tra gli altri anche Tecnocasa: in
media nelle grandi città si passa da 4 a un 3,5 per cento.
Tuttavia, per la maggior parte degli italiani la casa resta l'investimento
più sicuro, anche se tra gli ultimi sondaggi la minor convenienza (tassi di
interesse e prezzi delle abitazioni più elevati) hanno decisamente ridotto
il numero di famiglie italiane intenzionate ad acquistare casa.
«Attenzione però - spiega Dario De Simone, responsabile ufficio studi
Gabetti - se il rallentamento c'è nelle grandi citta e in quelle intermedie,
nell'hinterland e nei piccoli centri il ciclo è ancora molto espansivo.
Certo tra tutte le riforme annunciate quella veramente importante è la
riforma del catasto». E dello stesso avviso il gruppo Toscano che,
registrando nel primo trimestre del 2007 un tasso di crescita del 7% in
termini di compravendite, ritiene che il mercato, nonostante le difficoltà
legate a un aumento dei tassi e a un rallentamento dei tempi medi di
vendita, rimane vivace sia sul fronte dei prezzi sia della quantità
dell'offerta.
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